【社会】建物・居住者に続いて… マンション市場に押し寄せる“第三の老い” 「マンション管理会社変更」を叫ぶモンスター住民に要注意

1 逢いみての… ★ 2020/09/17(木) 22:52:44 ID:
 今年はコロナ禍で在宅時間が増えたという人が大半だろうが、ライフスタイルの劇的な変化によって、日々の暮らしに大きな歪みも生じている。

 都内で築20年弱の分譲マンションに住んでいるT氏(52歳)がこう憤る。

「皆が自粛して自宅にいるようになって以降、住民の生活ゴミが一気に増えてゴミ置き場がいつも溢れ返っています。また、共用部分のあちこちにもゴミが落ちていて、床の汚れが目立つようになりました。

 本当なら通常の清掃に加え、エレベーターや廊下などコロナ対策の消毒も念入りに行ってもらいたいところですが、管理会社から派遣されている管理人さんや清掃員さんも“テレワーク推し”なのか、土日のほか平日も週に1、2日休むようになってしまいました。高齢で激務なのは分かりますが、高い管理費を払っているんだから、それなりの仕事はしてもらわないと……」

 このマンションでは、そうした不十分な清掃や手抜き管理に腹を立てた別の住民が管理員室に押しかけ注意したところ、その対応が悪かったことから話は余計にこじれた。そして、ついには「もっと管理費が安くてサービスのいい管理会社に変更したらどうか」と理事会の議案に上げる事態にまで発展しているという。

 じつは今、マンションの管理会社を変更する「リプレイス」は増える傾向にある。国土交通省の『平成30年度マンション総合調査』によれば、実際に管理会社を変更したマンションは、平成25年の18.3%から平成30年は20.9%と増えている。

 個人向け不動産コンサルティングやマンション管理組合向けコンサルティングを行う株式会社さくら事務所の土屋輝之氏(マンション管理コンサルタント)がいう。

「いまマンション市場は増え続けるストックに対して、『所有者・居住者の高齢化』と『建物・設備の老朽化』という2つの“老い”に加え、『スタッフの慢性的な人手不足と高齢化』という第三の老いが年々深刻化しています。

 特に管理業界の人手不足は加速する一方で、定年延長や再雇用が進み、従来、管理員や清掃員を担ってきた年代の方が大きく不足しています。そこにきて、折からのコロナ禍で在宅時間が増えたこともあり、普段は気にならない管理会社の対応や管理コストに厳しい目を向ける人が増えているのです」

 土屋氏によると、これまでも管理員・清掃・設備点検・日常修繕・組合会計などに対して失態を見つけては管理会社に委託費の減額や返金などを強硬に求める“モンスター(クレーマー)住民”は存在したが、コロナでさらに強大化しているというのだ。

 もちろん、コロナを理由に杜撰なマンション管理に拍車がかかるような管理会社であれば、サービスの品質向上を促す話し合いや管理費(ランニングコスト)の見直し交渉は積極的に行うべきだろう。だが、一足飛びで安易に管理会社の変更を行うと、かえって大きなリスクを背負うことにもなりかねないという。

「近年、売主系列の管理会社のほかに、ローコストが売りの独立系管理会社も数多くあります。独立系はマンションの清掃業務などを細かく見直し、スペックダウンも含めて管理委託費をどんどん削減していきます。また、そうした管理会社を勧めて成功報酬を得るコンサルティング会社もあります。

 しかし、仮に管理費が削減できたとしても、サービスレベルが著しく低下したり、日常的な修繕費用が高くなったりして、結果的にコストダウンに繋がらなかったというケースはよくあることです。『管理会社を競争させたら安くなる』という常識をいまだに持っている方も多いと思いますが、もうかつてとはマーケットが大きく異なっているのです」(前出・土屋氏)

続く

以下ソース
https://www.news-postseven.com/archives/20200917_1595827.html

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2 逢いみての… ★ 2020/09/17(木) 22:52:54 ID:
 土屋氏が相談を受けたケースの中には、住民からの相次ぐ無謀なコスト削減要求に「これ以上は利益が見込めないので…」と管理会社のほうから“撤退通告”を受けた事例や、新しく管理を引き受けてくれる会社が見つからないうえに、元の管理会社にも継続してもらえず、最終的に「自主管理」を強いられているケースなど、さまざまな乗り換え失敗例が寄せられている。

「一旦自主管理にしてしまうと、その後も管理会社に引き受けてもらえる可能性が厳しくなります。そうならないように、今一度『現行の管理会社では本当に改善できないのか?』と住民みなでじっくり話し合い、管理会社の変更は“最後の手段”にしてほしいと思います」(土屋氏)

 マンション管理を良くしたいという強い思いがかえって空回りし、マンションの“老い”を一層加速させてしまっては本末転倒だ。

3 夜更かしなピンクさん 2020/09/17(木) 22:56:32 ID:
外国だと、この手の仕事は移民がする。
まさか少子化があらゆる方面で影響を与えるとは思わなかった。
団塊の世代JRへの大胆な少子化対策ができなかった、むしろ氷河期にしてしまった。
もう遅い。

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